发布时间: 2017-11-10 23:22:56
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從半年報來看，盡管一二線城市競爭激烈、地價上漲，但品牌房企仍購地熱情不減。從土地購置面積來看，國家統計局此前公布的數據顯示，1-6月份房地産開發企業土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%；土地成交價款4376億元，增長38.5%。盡管上半年全國多座城市房地産調控政策收緊，但品牌房企業績表現良好。由于這些企業資金實力較強，有積極補倉的意願。隨著銷售業績的普遍上行，在一定程度上也進一步推高了土地市場需求。
雖然處于嚴厲的房地産調控階段，但房地産開發商們並沒有放緩“拿地備糧”的步伐。拿“地”的多寡，從某種程度上來說，可以成爲衡量房企實力的一個指標，也是對後市信心的一種體現。
01、拿地規則變化
2016-2017年，出台了許多拿地的新規則，主要有以下三類：
1、“熔斷+抽簽”
拼的是運氣，但可能不會成爲長期政策
最初的“熔斷”機制，規定競拍價達到最高限價時，即停止出讓。機制當時沒有對地塊再度出讓時拍出高價擬定針對性措施。那麽如果土地每次都熔斷，那土地入市數量就會減少，房價反而會上升。
光熔斷不行，于是又出台了“熔斷+抽簽”機制。規定競拍價達到最高限價時，抽簽決定最後買家。拿地對房企來說，成了拼手氣而不是拼實力的事。
這種方式可能不會成爲長期政策。而且，據說即使采用這種方式，一些有實力的開發商也會通過多個實體報名，多繳納許多億保證金的形式，用幾十個“馬甲”來博取更高概率。
2、“招標+拍賣”機制、50強之後基本沒戲，有3家20強參加其他人就沒戲
上海的“招標+拍賣”機制規定：當土拍競報申請房企超過3家時，則先招標，通過經濟實力、技術資質、項目經驗等評選出綜合實力最強的3家；而後這3家房企走拍賣程序，決定最後買家。
這樣一來，非上市房企，50強以後的房企，沒有做過裝配式、綠色住宅項目的房企，基本都沒戲了。而一次土拍只要有3家20強參加，別人也都沒戲了。
3、“限地價+競自持”、本質就是金融實力的較量
北京的“限地價+競自持”機制規定：當競拍價達到最高限價時，開始比自持比例，自持比例最高者得；若全部自持則比拼方案。
這當中拼自持拼的其實就是金融實力。巨頭能借到便宜的錢，也更容易變現。但中小房企因爲資金實力不夠而很難去做自持，自然就沒能力參加競標了。
由此可見，拿地的玩法變了，不是有錢就行。以上三條規則的出台，讓拿地成了“過五關斬六將”的過程，既加大了拿地的難度，也是對房企綜合實力的考驗，從而淘汰實力達不到要求的房企。
02、品牌房企下半年拿地策略一覽
【謹慎型】
恒大：未來拿地將更爲謹慎
恒大充足的土地儲備總量遠超其他品牌房企，土儲的一二線城市占比到達72.6%。在擁有大量優質土地儲備的情況下，基于對現金流和利潤的雙重考量，恒大未來將采取更爲謹慎的拿地策略以節省土地款項支出。其在半年報中稱，准備在2017年7月至2020年6月，將土地儲備總量控制在每年負增長5%-10%。據報告分析，這個負增長率相當于每年減少1000至2000萬平米。
碧桂園：以更審慎、務實的策略補充優質土地儲備
碧桂園在半年報中預計，下半年房地産行業競爭將更趨激烈，行業整合加強，市場將進一步分化。碧桂園將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出，以保障經營性現金流和投資回報率的良好表現。同時亦以更審慎、務實策略補充優質土地儲備、優化項目區位布局，針對中國城鎮化的不同階段制定相應的投資組合，捕捉各類市場需求，在穩健基礎上根據市場情況靈活調適，關注盈利能力的持續提升，實現高質量的協調發展。
萬科：堅持審慎投資策略拓寬合作渠道
鑒于土地市場競爭依然激烈，萬科在半年報稱將堅持審慎投資策略，推進投融資一體化，同時牢牢把握城市發展趨勢，拓寬合作渠道，深化和優質資源所有者的的合作。同時，從上半年來看，萬科保持深耕核心一二線城市、聚焦核心城市圈的發展戰略。此外，萬科認爲"軌道+物業"模式已經成爲了一個非常難得的發展機遇。隨著深鐵成爲萬科的基石股東，萬科希望通過與深鐵及其他城市的軌道交通運營商合作，在深圳及其他城市拓展"軌道+物業"的戰略布局。
融創中國：未來將更審慎，並減緩獲取土地
融創中國在半年報中稱，上半年土地公開市場熱度不減，出于謹慎考慮，融創大幅減少在土地公開市場拿地。融創表示，其把握住2015年及2016年的土地市場機會，完成了一線、環一線及核心城市的全國化土地儲備布局，獲得了充足的土地儲備，並且在與萬達就13個文化旅遊項目91%的股權達成合作，使其土地儲備得到進一步補充。充足高質量的土地儲備足夠支持本公司在未來幾年保持穩健的增長，在面對過熱的土地市場能夠更加從容，未來將采取更加審慎態度，減緩獲取土地。
【激進型】
中海地産：繼續保持積極地拿地力度多元化的拿地方式
中海地産在其半年報中表示，下半年仍然會采取積極參與，細心研判，審慎出價的原則，在公開土地市場去補充土地儲備，同時也開拓更多其它不同管道增加土地資源。2017年下半年，預計中海地産將會繼續保持積極地拿地力度，計劃全年新增約1600萬平方米的土地，拿地開支1000億。在拿地方式上，中海地産也將更多采用多元化的拿地方式，例如並購、一級開發、棚戶區改造等等，同時加大合作拿地的力度。
保利地産：積極推進城市群戰略
保利地产在策略方面，始终坚持全国化战略布局，以一二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。目前，公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域共同发展的城市群布局。在深耕国内市场同时，公司也积极开拓海外市场，成功布局澳大利亚、美国、英国等国家，累计管理项目 9 个，进一步夯实公司地产开发主业。
龍湖地産：將堅持目標城市深耕策略
龍湖地産在半年報中表示，將堅持在高潛力都市圈、城市群布局拓展，決策堅定而執行堅決；同時注重渠道多元、成本控制得當。下半年將堅持目標城市深耕策略，更加關注盤面健康和可持續增長。在聚焦主業、提升規模的同時，謹慎對待各城市市場。
富力地産：將繼續物色土地儲備補充及擴大規模
富力地産在其半年報中透露，爲滿足強大的銷售增長增加土地儲備的收購，以確保未來可銷售資源的供應。在作出多宗土地收購，以及收購77間萬達酒店資産之重大收購後，將大舉增加其可銷售資源的土地儲備規模及長期投資和酒店組合。同時，也將繼續物色土地儲備補充及擴大規模。鑒于近期政策抑制平均售價升幅，富力地産預期土地儲備的價格漲幅也會較爲溫和，爲其創造機會取得回報具吸引力的土地儲備。
從選取的8家品牌房企下半年拿地策略來看，土地儲備充足的企業，例如：恒大、碧桂園、萬科、融創對于下半年均表態將采取更爲謹慎的拿地策略。由于這些品牌房企手持土地優質且充足，同時基于對經營性現金流等因素的考量，實行審慎拿地，伺機而動的策略，以便于應對未來過熱的土地市場以及不確定的政策調控等因素時能夠更加從容。
反觀中海、保利、龍湖、富力四家品牌房企，從上半年披露的土地儲備情況來看，盡管手中的土地已經具備了相當的規模，但爲了“手中有糧”且能保持在“第一梯隊”不掉隊，這些企業也都表態將繼續補充土地儲備及擴大規模。
從中報透露的信息來看，也不能完全說明這些企業下半年將采取激進策略。他們在繼續保持積極地拿地力度的同時也會細心研判市場，審慎出手。
此外，這些企業也會通過不同渠道和手段來增加土地資源。一旦遇到土地市場調控，爲了減少投資壓力與風險，采取聯合拿地、抱團取暖也不失爲是一種較好地分散投資風險的策略。
03、並購、合作降低風險
在規模和儲地戰爭中，面對激烈的爭搶和尚未下調的招拍挂地價，爲了降低成本，控制風險，大多數房企更傾向于在存量市場上進行收並購；即使通過招拍挂方式拿地，也越來越多地進行合作。
超大型房企普遍認爲，行業和市場調整正是自身擴張的時機，收並購機會大增。碧桂園財務總監伍碧君表示，下半年碧桂園將有更多收購其他項目的機會。
融創中國可謂收並購的典型。融創今年在公開市場鮮有拿地，截至8月已完成七起並購，共獲得6642萬平方土儲，占到新增土地建面的96%，大多位于熱點二線城市，平均收購成本僅爲不到2000元/平方米，相比招拍挂而言，極大降低了拿地成本。
萬科也是收並購的獲益者。7月份萬科551億收購了廣信資産包，獲得大量廣州優質土地；再花170億聯合多方收購普洛斯，成爲其第一大股東，並借此成爲國內物流地産的老大。
在公開招拍挂市場，合作拿地已成爲主流，萬科的小股操盤模式和旭輝的合作模式在其中表現突出。今年截至8月底，萬科通過招拍挂取得的117塊土地中，合作拿地達到51幅，占比44%；旭輝通過招拍挂取得42幅地塊，其中合作拿地27幅，占比達到64%。
拿地積極的新城控股上半年拿地以招拍挂爲主，其中不少也是與他方合作。截至上半年其新增土地中，權益低于80%的地塊達到20幅，占新增總地塊數的39%；新增地塊權益總價爲322億元，占新增土地總價的67%。
房企拿地方式愈加多元化，無論是合作方式還是收並購方式，都通過較少的資金撬動了大量資産，爲企業獲得土儲的同時節省了資金成本，降低了風險。
但不可避免地，大規模拿地、並購的房企負債率飙升。中期財報顯示，融創、恒大、富力、新城控股的淨負債率都超過了100%。
對此，融創董事長孫宏斌表示，公司接下來一段時間不拿地了；恒大總裁夏海鈞稱，公司未來三年土地儲備將負增長。兩家公司都表示將力爭使淨負債率回到70%以內。
在接下來的四個月，“樓市調控將持續，房企面對的各類風險在升高”，專家表示，從2016年4季度來，全國已經有超過60個城市，出台了160多次各類房地産約束性調控，目前部分土地市場已出現了明顯降溫，整體走向嚴重分化；地價很可能在2017年下半年出現平穩甚至下行，房企的拿地風險越來越大。
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