发布时间: 2024-10-29 17:58:26
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10月25日,多家商業銀行集中批量調整了存量房貸利率,並于當日起按照新的利率水平執行。中國人民銀行行長潘功勝9月24日表示,降低存量房貸利率,引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近,預計平均降幅約0.5個百分點。10月中旬,多家商業銀行先後發布公告,首套房存量房貸利率水平將降至“5年期以上LPR-30BP”(以下簡稱“LPR-30BP”)水平,部分借款人的房貸利率下降幅度高達1%。
尽管总体规则已明确,但具体到每位借款人,由于其住房套数、贷款合同的利率定价方式、贷款重定价日均有所不同,本轮调整后,每位借款人的实际房貸利率变化也会存在一定差异。如何看懂房貸利率的調整方式?借款人可把握3个核心逻辑:一是看懂贷款合同的利率定价方式,二是看懂贷款重定价日,三是看懂借款人所属地区以及住房套数。
首先,房貸合同的利率定價方式決定了本輪調整的結果。目前,房貸利率的定價方式大體分爲兩類,一是浮動利率定價,二是固定利率、基准利率定價。如果借款人選擇了前者,其房貸利率將隨著5年期以上貸款市場報價利率(LPR)的升降同步變動;如果借款人選擇了後者,無論LPR升降與否,其房貸利率都保持不變。以本輪調整爲例,借款人必須先選擇浮動利率定價方式,其房貸利率才能調整,進而被轉換至LPR-30BP水平。
其次,房貸合同中約定的重定價日直接影響了本輪調整的幅度。房貸調整有兩個關鍵點,一是重定價周期,即多久調整一次;二是重定價日,即何時調整。目前銀行對房貸利率的調整周期通常爲一年。也就是說,在一年之中,不是LPR每變化一次,借款人的房貸利率就跟著變動一次,而是房貸利率只在每年的重定價日變動一次,以當時最新的LPR爲准。舉個例子。某借款人于去年9月24日簽訂貸款合同,並與銀行約定,將每年的9月24日作爲貸款重定價日。到目前爲止,5年期以上LPR已分別下行3次,從4.20%降至3.60%,但由于貸款重定價日是9月24日,該借款人的房貸利率已于今年9月24日調整,當時最新的LPR是3.85%,而非現在的3.60%。10月25日存量房貸利率調整後,該借款人的房貸利率爲“3.85%-30BP”,而非“3.60%-30BP”。
再次,借款人所屬地區、住房套數也將影響本輪調整的幅度。多家商業銀行發布的公告顯示,若借款人的住房爲首套房,且屬于北京、上海、深圳等地區,如果借款人目前的房貸利率高于LPR-30BP,則將調整至LPR-30BP,且借款人無需提出申請,由銀行統一批量操作。若借款人的住房爲二套房,且屬于北京、上海、深圳等地區,如果借款人目前的房貸利率高于當地的相應政策下限,則將調整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地區,其他地區利率高于LPR-30BP的全部存量房貸將統一調整至LPR-30BP。
弄明白房貸利率的調整方式後,可能有借款人會問:我現在選擇的是固定利率定價方式,是否要調整爲浮動利率定價方式?從理論上看,如果某位借款人預判LPR在接下來的幾年中將保持上升趨勢,那麽他將選擇固定利率定價方式,提前鎖定低利率;反之,他將選擇浮動利率定價方式,分享由LPR下行帶來的財務成本下降效應。根據多家商業銀行的公告,借款人如需從固定利率調整爲浮動利率,直接向銀行提出申請即可,但需注意的是,利率轉換後不得再轉回固定利率或基准利率定價。
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